日前，据国家统计局网站消息，国家统计局今日公布2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
数据显示，10月70大中城市中有13城新建商品住宅价格环比上涨，9月为27城，环比看，三亚涨幅0.8%领跑北上广深分别涨0.6%，涨0.1%，跌0.3%，跌0.2%
国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，2021年10月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。
一是各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比呈略降态势据测算，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平其中，北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%，广州和深圳分别下降0.3%和0.2%一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，与上月相同其中，北京，上海，广州和深圳环比分别下降0.5%，0.4%，0.6%和0.2%二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%，二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅比上月均扩大0.1个百分点
二是各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅继续回落据测算，10月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.0%和6.7%，涨幅比上月分别回落0.3和1.0个百分点二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.7%和2.5%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.8%和1.0%，涨幅比上月分别回落0.5和0.4个百分点
房地产市场开始转冷
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，国家统计局数据显示出房价9月份首次出现环比下跌，10月份跌幅有所扩大据此可以认为，房地产市场的矛盾从过热开始转为过冷这中间需要积极防范市场过快降温和出现房地产金融风险
近期要重点关注房价下跌的城市数量变化10月份，全国70个城市中，房价出现环比下跌的城市数量为52个，相比9月份的36个明显增多这说明近期房地产市场的去库存压力和资金压力下，各大城市降价促销动作增加
从10月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为0.0%，—0.2%和—0.3%除了一线城市略上涨外，其他两类城市均出现下跌尤其是三四线城市下跌最明显，后续需要防范三四线城市出现新的风险，包括房企销售困难导致项目开工意愿不强的风险
目前房价指数环比连跌两个月，类似信号需要关注若从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月，近期要注意御寒的操作当然伴随着信贷政策的放松以及其他配套政策的推进，对于市场的下行不需要过多的恐慌后续政策效应逐渐显现，市场下行的速度也会放缓尤其是11月份预计部分城市销售市场会有底部反弹可能，客观上也会使得房价指数下跌的空间减少
二手房降温是全国性质的
严跃进认为，二手房的风险还是关注太少了。
数据显示，10月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为—0.3%，同比涨幅为2.0%二手房的下跌有三个特点
第一，其先于一手房先降温，在今年8月份已经开始出现微弱的下跌，目前连跌三个月。
第二，降温力度要大于一手房，无论是环比跌幅数据还是同比涨幅数据都有类似的特征。
第三，市场降温受到关注度少，就近期看，更多还是关注房企的经营压力，但是对于中介以及二手房市场的压力关注略少。
从二手房的降价城市数量看，10月份达到了64个城市严跃进认为，大概有90%的城市出现了明显的降价现象，说明这一波二手房的降温是全国范围性质的所以后续从房地产风险的角度看，对于此类影响面比较大的降温态势，也是需要积极给予关注的换句话说，要防范在房企金融风险的基础上，二手房市场的风险也扩大
从10月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看，分别为—0.4%，—0.3%和—0.4%三类城市均有不同程度的价格下降这也说明当前各类城市二手房都面临压力类似压力也会传导到一手房市场上部分房东房屋置换会有压力，进而也会影响一些改善型新房项目的去化
后续展望，二手房市场的降温现象其实更为严重，只是目前大家关注的重心在于一手房从房地产市场的风险防范角度看，也要关注二手房市场的降温现象
就目前看，可以做的一项工作就是，信贷政策的放松下，要求各地对于二手房的房贷给予支持，积极促进合理的二手房交易，以促进此类市场的更好发展当然实际过程中类似工作还不到位，二手房可以容易获取贷款的领域，主要还停留在大中介，房龄小等狭窄的领域，后续需要给予更多的支持
房产开发投资要防范过冷
2021年1—10月，全国房地产开发投资额同比增速为7.2%房地产开发投资从过热区间进入到温和区间，后续要防范步入过冷区间，即低于5%的水平严跃进认为，近期信贷政策和发债政策开始放松，客观上会使得此类数据下行的速度放缓尤其是各地督查项目开工，防范停工，客观上也有助于此类数据不会过快下滑
2021年1—10月，全国房企土地购置面积同比增速为—11.0%当前土地市场确实面临压力，不过伴随着第三次供地节奏的加快以及土地竞拍规则的优化，预计部分城市土地市场在年底依然有小反弹的可能关键要看房企对于土地储备和明年房屋交易市场的预期
2021年1—10月，全国商品房销售面积同比增速为7.3%单纯看此类数据，虽然持续收窄，但预计全年不会为负目前看，11月份部分城市销售数据有所回暖，得益于按揭贷款等持续的放松近期房企销售节奏会加快，包括降价促销力度会增大，客观上有助于防范此类数据过快下滑
2021年1—10月，全国房地产开发企业到位资金同比增速为8.8%资金面总体上还没有过快改善的可能所以后续要积极落实既有的政策，包括信贷和发债方面的政策要继续宽松，同时对于在建工程项目，合理购房需求方面要给予更为充足的金融支持只有这样，房企资金方面的宽松才会真正出现
2021年1—10月，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品房均价为10290元/平方米，涨幅为4.2%当前房价总体上趋稳，保持小幅度的上涨，属于风险可控范围实际过程中，部分城市要防范房价无序下跌的现象另外一些城市虽然房价没有明显下跌，但实际上购房方面出现了很多打擦边球的做法，包括首付贷和首付分期等操作增多，这些领域也需要给予关注
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